Un contrat particulier : Le bail emphytéotique

Page actualisée en septembre 2022

Définition

Le bail emphytéotique est un contrat de long terme conclu sur le domaine privé ou public de la collectivité territoriale.

Deux types de baux emphytéotiques

Deux types de baux emphytéotiques peuvent être conclus entre les collectivités territoriales et les associations cultuelles :

d'une part, le bail emphytéotique de droit privé portant sur des dépendances du domaine privé . Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction. Ce type de contrat relève des juridictions judiciaires, même lorsqu'il a pour objet la construction d'un lieu de culte ;

d'autre part, le bail emphytéotique administratif (BEA) cultuel est un contrat administratif portant sur le domaine public et conclu entre une association cultuelle et une collectivité territoriale pour une durée de 18 à 99 ans « en vue de l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public ». Le régime juridique du bail emphytéotique administratif (BEA) se distingue essentiellement du bail emphytéotique de droit commun par la prérogative reconnue à la collectivité territoriale, dans le cadre du BEA, de résilier le contrat.

Le Conseil d'État a consacré la pratique du BEA cultuel par une décision rendue le 19 juillet 2011. La juridiction administrative a indiqué qu'en autorisant la conclusion d'un bail de longue durée entre une collectivité territoriale et une association cultuelle en vue de l'édification d'un lieu de culte, le législateur avait permis aux collectivités territoriales, par dérogation au principe de non-subventionnement posé en 1905, de mettre à disposition un terrain leur appartenant, en contrepartie d'une redevance modique (en l'espèce un euro symbolique) et de l'intégration de l'édifice dans le patrimoine de la collectivité à l'issue du bail. La mise en œuvre de ce dispositif doit se faire dans le respect du principe de laïcité et donc des principes de neutralité et d'égalité entre les cultes.

Au cours du contrat, il revient au preneur du bail, c'est-à-dire à l'association cultuelle gestionnaire de l'édifice, d'assumer financièrement la charge de sa construction et de son entretien. L'économie du BEA n'implique donc aucune intervention de la collectivité publique en faveur du culte.

En revanche, au terme du bail, la collectivité territoriale devient propriétaire de l'édifice cultuel, mais ne peut le laisser gratuitement à la disposition de l'association cultuelle sans contrevenir au principe d'interdiction du subventionnement public des cultes. Elle peut alors « soit mettre l'édifice cultuel à disposition à titre onéreux, y compris pour le culte, soit l'exploiter à des fins économiques ».